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商业地产抵押估价主要风险与防范

日期: 2019-11-16
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房地产抵押风险评估行业在我国发展的时间不短,并且随着房地产行业的快速发展,抵押风险评估行业也得到了快速发展,在我国的社会中起到的作用也越来越大。房地产抵押贷款风险评估主要就是对抵押人提供、自身拥有完全产权房地产向商业银行借款担保的时候,能够确认房地产本身的价值来决定其贷款金额。接下来我们针对商业地产抵押估价中的主要风险与防范进行展开。

商业房地产是指用于零售(商铺、商店、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场等)、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产。商业房地产具有收益性、经营内容多、业态多样、出租转租经营多、产权分散复杂、装修高档复杂、垂直空间价值衰减性明显的特征。商业房地产估价过程复杂,所以评估师们在评估时对于风险的把控以及如何防范显得尤为重要。

一、商业房地产抵押价值评估风险分析

(一)经济下行,社会消费品零售总额增长速度下降,商业地产收入下降

社会消费品零售总额是指企业(单位)通过交易售给个人、社会集团非生产、非经营用的实物商品金额,以及提供餐饮服务所取得的收入金额。社会消费品零售总额增长速度下降。商业地产营业收入下降,断租风险增大。

(二)商业地产供给量增长迅速,同业竞争激烈

自2010年住房限购令之后,商业地产快速发展,特别是城市综合体大量建设入市,同质竞争白热化,2010年以来,每年商业房地产新开工面积从之前的1亿平方米左右提高到了2亿平方米。商业营业用房一般施工时间为两三年,因此我国开始迎来商业房地产较大规模的竣工。购物中心在部分一二线城市出现不同程度的饱和,对经营能力的要求不断提高。近两年进入商业地产较集中的开业期,供给加速使得部分城市无法消化,部分城市零售物业空置率已超过警戒线。商业房地产收益降低。

(三)商业房地产处于业态调整期,收益的不确定性增加

为了和电商形成差异化竞争,商业房地产增加体验式产品。商业业态的组合中,零售业态从占比百分之八十下降了一半, 同时大幅度提高以休闲娱乐 (包括电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体)、餐饮、儿童教育、艺术等业态为代表的体验式业态。商业地产业态处于调整期,能否成功具有极大的不确定性,影响对商业地产净收益的测算。

二、商业地产抵押估价风险防范对策

(一)选用收益法、成本法作为估价方法

商业房地产估价最适合选用收益法,其次是市场法。但在收益不确定性增加的市场环境下,应选用成本法,尤其是新建商业地产,成本法能准确反映估价时点价值,而且成本法的保守性也完全符合抵押评估的谨慎性要求。大型商业综合体出售减少,自持增加,为市场法估价带来困难。目前商业房地产抵押估价适于采用收益法和成本法,并给予权重进行估价。

(二)合理确定商业房地产净收益

运用收益法估价时,要调查估价对象至少近3年的各年净收益,并结合近3年类似房地产收益水平的基础上合理预测净收益。商业房地产获取收益方式可分为出租和营业两大类。对于出租的,只要是能够通过租赁收入测算收益的,宜通过租赁收入进行测算,但要以备案的租赁合同为准。租约外的期限内,按净收益不变或净收益按一定比率递减进行计算。对于明显高于市场租赁价格的,要以客观租金为准。详细分析租赁合同内涵,各项费用是由承租人还是由出租人承担,并进行相应扣除。

以营业方式取得收益的商业房地产,业主与经营者合二为一。经营收入中要扣除归属于其他资本的收益。如要扣除百货商业、餐饮、影院等正常商业利润。

(三)报酬率中提高风险系数

收益法中报酬率的求取方法有三种,累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。在商业房地产风险放大的情况下,无论用哪种方法,都应该加大风险系数。具体调整值可结合商圈理论,根据实物、区位、权益进行调整。

(四)强制拍卖税费应在评估价值中扣除

抵押物假定在估价时点强制拍卖时产生的税费,在抵押权实现时由房地产贷款人缴纳的税费,在大多数情况下是不可实现的,常常从房地产变现价值中扣除,因此该项税费应当在房地产抵押评估价值中扣除。抵押评估价值公式为:市场价值减去估价师熟知的法定优先受偿款减去贷款人缴纳的拍卖抵押物税费。

(五)加强风险控制,建立动态监测机制

重视风险提示,建立动态监测机制,即时跟踪提示。商业房地产抵押贷款期限较长,一般为5~8年,最长可达10年,抵押估价是估价时点时的价值,市场风险增大时,必须重视风险提示。我国目前公布的房地产统计数据中,商业房地产数据匮乏,需要相关当事人合作,建立商业房地产动态监测机制


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