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房地产抵押风险评估行业在我国发展的时间不短,并且随着房地产行业的快速发展,抵押风险评估行业也得到了快速发展,在我国的社会中起到的作用也越来越大。房地产抵押贷款风险评估主要就是对抵押人提供、自身拥有完全产权房地产向商业银行借款担保的时候,能够确认房地产本身的价值来决定其贷款金额。接下来我们针对商业地产抵押估价中的主要风险与防范进行展开。商业房地产是指用于零售(商铺、商店、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场等)、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产。商业房地产具有收益性、经营内容多、业态多样、出租转租经营多、产权分散复杂、装修高档复杂、垂直空间价值衰减性明显的特征。商业房地产估价过程复杂,所以评估师们在评估时对于风险的把控以及如何防范显得尤为重要。一、商业房地产抵押价值评估风险分析(一)经济下行,社会消费品零售总额增长速度下降,商业地产收入下降社会消费品零售总额是指企业(单位)通过交易售给个人、社会集团非生产、非经营用的实物商品金额,以及提供餐饮服务所取得的收入金额。社会消费品零售总额增长速度下降。商业地产营业收入下降,断租风险增大。(二)商业地产供给量增长迅速,同业竞争激烈自2010年住房限购令之后,商业地产快速发展,特别是城市综合体大量建设入市,同质竞争白热化,2010年以来,每年商业房地产新开工面积从之前的1亿平方米左右提高到了2亿平方米。商业营业用房一般施工时...
发布时间: 2019 - 11 - 16
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一、价格和价值的定义:价格:在特定的交易行为中,特定的买方或卖方对商品或服务的交换价值的认可,以及提供或支付的货币数额。价值:反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。二、资产的价值类型1、公允市场价值(fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 2、投资价值指某项资产相对于某个特定购买者(或所有者)的价值。表现为该资产给其所有者(或未来所有者)带来的未来收益的价值。 3、账面价值指资产的账面原值减去累计折旧,或账面值减去负债(对企业而言)。资产的账面价值具有客观性和可审计性,但却不能直接成为资产评估的依据。原因:  (1)财务报告中的资产是以历史成本计价的  (2)企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目,也不考虑权益资产的成本。 4、内在价值指资产预期创造的未来现金流的现值。对于能够在市场上交易的资产,若市场是完善的,公允市场=内在价值。内在价值缺乏客观性和可审计性,但却是投资决策时考虑的主要因素。 5、重置价值指在现时条件(市场、技术)下,获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本,又称为折余重置成本。6、在用价值指属于企业组成部分的特定资产价值。在用价值一般...
发布时间: 2019 - 11 - 04
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资产控制权的让渡与获取是企业并购最常见的形式之一。因此,在资产信息不对称的情况下,需要一个独立的第三方对被并购的资产价值做出科学公正的评价,以协助并购的顺利进行。本文就并购过程中常涉及到的无形资产及无效资产在评估时的注意要点提出建议。1.  无形资产无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态可辨认的非货币性资产,其生产成本具有不完整性、弱对应性和虚幻性。在企业并购中,无形资产的评估具有以市场需求为基础、评估价值与经过市场验证后的真实价值存在绝对误差以及公正性要求高这三个特点。由于无形资产的评估存在许多难以准确测算的因素,在实务操作中应该特别注意如下事项:(1)  无形资产的状态与成本评估时应充分估量无形资产的寿命期限、更新替换速度、转让次数、科学价值及发展前景、应用后创造的效应等自身因素。其购买、研发、设计、试制、广告、维护、转让所产生的机会成本等成本也应充分考虑。但区别于有形资产的是,成本不能成为其价值高低的决定性因素。(2)  无形资产未来收益的相关因素由于无形资产转让的是未来的收益,因此其价值主要取决于它未来的收益。依据这一特性,在评估时应充分考虑无形资产的投资报酬率,净产值,竞争能力等。而收益预测的准确性,也直接与评估的风险性呈负相关关系,即预测的准确性越高,评估的风险性也就越低。(3)  宏观环境因素除了无形资产自身的价值与状态需要被...
发布时间: 2019 - 10 - 31
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